Spoluvlastnictví je definováno jako vlastnictví dvou a více osob jedné věci, v naší situaci nemovitosti. Ač mohou být podíly reálné, takové, které vymezují část věci jednomu vlastníku, častěji se setkáváme s podíly ideálními, což znamená, že všichni vlastníci mají stejné právo na užívání celé věci. V případě dvoupatrové nemovitosti to tedy znamená, že obě patra a společné prostory patří všem vlastníkům a všichni je mohou využívat stejně.
Ke spoluvlastnictví můžete přijít poměrně rychle a jednoduše. Jedním z častých případů spoluvlastnictví je dědictví, kdy nemovitost po úmrtí rodičů připadne dvěma nebo více sourozencům. Ti potom mají stejné právo s nemovitostí nakládat, což se týká nejen údržby a užívání, ale i možnosti prodeje nebo pronájmu.
Vezměme si modelovou situaci, v níž se ocitli dva sourozenci, kteří zdědili byt po rodičích. Každý z nich nyní vlastní ideální polovinu, oba proto mohou používat celý byt včetně jakéhokoli příslušenství. V žádném případě nejde u spoluvlastnictví o to, že by se dal byt rozdělit čárou na dvě poloviny, jeden vlastník by získal ložnici, dětský pokoj a polovinu koupelny a druhý by získal druhou polovinu koupelny s toaletou, kuchyň a obývací pokoj.
Oba sourozenci mají stejné právo s bytem nakládat. S tím se pojí fakt, že chce-li jeden z nich byt pronajímat, musí s tím souhlasit i ten druhý. Stejně tak je to i s prodejem. Pokud se na pronájmu třetí osobě neshodnou, nastává problém.
V případech, kdy nemovitost (či jinou věc) vlastní více než dvě osoby, dochází k ještě složitějším situacím – každá z těchto osob může mít k nemovitosti jiné právo (např. u tří osob 50 %, 30 % a 20 %), od kterého se ve finále odvíjí i možnost o věci rozhodovat. Má-li osoba A 50% podíl a chce nemovitost pronajmout, jenže osoby B (30% podíl) a C (20% podíl) budou proti, pronajímání nemovitosti z hlediska práva zkrátka není možné. Pokud by se však k osobě A (50 %) přiklonila třeba osoba C (20 %, nejmenší podíl), pronajímání by možné bylo a bylo by i přes nesouhlas osoby B (30 %) v pořádku – shodla by se na něm nadpoloviční většina.
O spoustu věcí se od přírody neradi dělíme a u nemovitostí to platí dvojnásob. Proto se mnoha lidem uleví, když se jim podaří se ze spoluvlastnictví vyvázat. Na zrušení spoluvlastnictví se mohou vlastníci nemovitosti dohodnout nebo o něm může na návrh některého z nich jednat příslušný soud, který stanoví i způsoby vypořádání mezi vlastníky. Může jít o:
Může také nastat situace, kdy jeden ze spoluvlastníků, kterému patří ideální polovina bytu, tuto svou polovinu prodá. Vyvstává však otázka, kdo by si jen tak koupil ideální polovinu bytu a záměrně se tím vystavil ošemetnému spoluvlastnictví.
Spoluvlastnictví často představuje takřka neřešitelné situace ‑ v případech, kdy spoluvlastníci nejsou schopni se na údržbě, používání, pronajímání nebo prodeji nemovitosti dohodnout. Pro to, aby bylo vše v pořádku a v mezích zákona, je nutné se se všemi spoluvlastníky na pronajímání dohodnout, nebo zrušit spoluvlastnictví. Žádné jiné řešení není.