Jak na pronájem nemovitosti ve spoluvlastnictví

Věci, které máme a užíváme, často vlastníme sami, jsme jejich jedinými vlastníky. Není tomu tak ale vždy. V tomto článku se zaměříme na situace, které mohou nastat při pronájmu nemovitosti, jež je ve spoluvlastnictví, tedy na situace, kdy nemovitost nemá pouze jediného vlastníka – vás – ale i dalšího, případně dalších několik. Jak se takové případy řeší a na co je třeba dávat pozor

Co je spoluvlastnictví a jak se v něm ocitnete

Spoluvlastnictví je definováno jako vlastnictví dvou a více osob jedné věci, v naší situaci nemovitosti. Ač mohou být podíly reálné, takové, které vymezují část věci jednomu vlastníku, častěji se setkáváme s podíly ideálními, což znamená, že všichni vlastníci mají stejné právo na užívání celé věci. V případě dvoupatrové nemovitosti to tedy znamená, že obě patra a společné prostory patří všem vlastníkům a všichni je mohou využívat stejně.
Ke spoluvlastnictví můžete přijít poměrně rychle a jednoduše. Jedním z častých případů spoluvlastnictví je dědictví, kdy nemovitost po úmrtí rodičů připadne dvěma nebo více sourozencům. Ti potom mají stejné právo s nemovitostí nakládat, což se týká nejen údržby a užívání, ale i možnosti prodeje nebo pronájmu.

Pronájem nemovitosti ve spoluvlastnictví

Vezměme si modelovou situaci, v níž se ocitli dva sourozenci, kteří zdědili byt po rodičích. Každý z nich nyní vlastní ideální polovinu, oba proto mohou používat celý byt včetně jakéhokoli příslušenství. V žádném případě nejde u spoluvlastnictví o to, že by se dal byt rozdělit čárou na dvě poloviny, jeden vlastník by získal ložnici, dětský pokoj a polovinu koupelny a druhý by získal druhou polovinu koupelny s toaletou, kuchyň a obývací pokoj.
Oba sourozenci mají stejné právo s bytem nakládat. S tím se pojí fakt, že chce-li jeden z nich byt pronajímat, musí s tím souhlasit i ten druhý. Stejně tak je to i s prodejem. Pokud se na pronájmu třetí osobě neshodnou, nastává problém.
V případech, kdy nemovitost (či jinou věc) vlastní více než dvě osoby, dochází k ještě složitějším situacím – každá z těchto osob může mít k nemovitosti jiné právo (např. u tří osob 50 %, 30 % a 20 %), od kterého se ve finále odvíjí i možnost o věci rozhodovat. Má-li osoba A 50% podíl a chce nemovitost pronajmout, jenže osoby B (30% podíl) a C (20% podíl) budou proti, pronajímání nemovitosti z hlediska práva zkrátka není možné. Pokud by se však k osobě A (50 %) přiklonila třeba osoba C (20 %, nejmenší podíl), pronajímání by možné bylo a bylo by i přes nesouhlas osoby B (30 %) v pořádku – shodla by se na něm nadpoloviční většina.

Jak spoluvlastnictví zrušit aneb Když se nechceme dělit

O spoustu věcí se od přírody neradi dělíme a u nemovitostí to platí dvojnásob. Proto se mnoha lidem uleví, když se jim podaří se ze spoluvlastnictví vyvázat. Na zrušení spoluvlastnictví se mohou vlastníci nemovitosti dohodnout nebo o něm může na návrh některého z nich jednat příslušný soud, který stanoví i způsoby vypořádání mezi vlastníky. Může jít o:

rozdělení věci (nejjednodušší řešení, např. rozdělení nemovitosti na bytové jednotky včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a pozemcích – spoluvlastníci se potom domluví, komu připadne která jednotka do výlučného vlastnictví; pozemky lze rozdělovat geometrickým plánem po schválení stavebním úřadem),
přidělení věci jednomu z vlastníků za podmínky, že poskytne náhradu zbývajícím vlastníkům (vyplatí je),
prodej věci (získané finance se mezi spoluvlastníky rozdělí podle vlastnických podílů).

Může také nastat situace, kdy jeden ze spoluvlastníků, kterému patří ideální polovina bytu, tuto svou polovinu prodá. Vyvstává však otázka, kdo by si jen tak koupil ideální polovinu bytu a záměrně se tím vystavil ošemetnému spoluvlastnictví.