Je koupě bytu v exekuci šílenství? Ani ne
Možná vás nejdříve napadne, koho může lákat koupě bytu, na nějž se vztahuje exekuce. Vlastně každého chytrého kupujícího. Ten totiž ví, že to není žádná věda, protože vše se dá smluvně ošetřit. Prodávající bude navíc chtít prodej vyřídit rychle a zároveň fakt, že je na byt uvalena exekuce, ho přiměje ke snížení ceny.
Spojení slov „koupě bytu v exekuci“ je takový strašák, který je docela neškodný. Prodej bytu (i jakékoli jiné nemovitosti) v takových případech standardně probíhá za přítomnosti advokáta a částka je splatná do rukou exekutora, nikoli samotného dlužníka, v tomto případě prodávajícího.
Proč se snažit zpeněžit byt v exekuci
Prodej bytu je pro vás výhodnější než prodej v dražbě, kde jeho cena klesá na minimum. Za nejnižší cenu v dražbě se považuje částka odpovídající dvěma třetinám ceny podle znaleckého posudku.
Přesto, že jsme řekli, že je výhodnější byt prodat dříve, než se dostane do dražby, musíte počítat s tím, že je nutné jít s cenou dolů, abyste měli šanci s nabídkou uspět. Potenciální zájemce bude odrazovat to, že je na byt uvalena exekuce, s čímž se jistě bude pojit nějaké to vyřizování navíc, ale když nabídnete lepší cenu, dost možná vám to odpustí.
Prodej bytu v exekuci krok za krokem
Na počátku všeho jsou vaše dluhy a nařízení exekuce. Věřitel podá exekutorovi návrh na exekuci vašeho majetku ve výši dlužné částky, exekutor kontaktuje příslušný soud a ten vydá pověření a nařízení exekuce. Poté exekutor věřitele i dlužníka spraví o zahájení exekuce.
Jako dlužník máte dvě možnosti – dohodnout se s exekutorem na splacení dluhu nebo sledovat, jak exekutor pokračuje ve své práci a vydává exekuční příkaz na váš byt. Následuje ustanovení znalce, který provede odhad ceny nemovitosti. Stále ještě máte možnost dohodnout se na splacení dluhů a následné koupi nemovitosti.
Když této možnosti nevyužijete, nemovitost se dostane do dražby, kde ji za přísně stanovených podmínek získá ten účastník, který dá nejvyšší nabídku. K dražbě však vůbec nemusí dojít, pokud nemovitost prodáte.
Aby mohl exekutor sundal exekuci z bytu, musí být dluh splacen, a to před podpisem kupní smlouvy. Exekutor nikdy nepřistoupí na to, že by sundal exekuci z bytu a peníze by mu byly následně vyplaceny z advokátní úschovy po převodu bytu.
Pokud kupující hradí koupi bytu hypotečním úvěrem, banky mu mohou poskytnout k vyplacení exekuce i tzv. předhypoteční úvěr. Takový úvěr je specifický v tom, že není jištěn zástavním právem. Podmínkou je, že nemovitost, kvůli které o něj žádáme, musíme během konkrétní doby převést do osobního vlastnictví.
Situace, kdy kupující hradí vše z vlastních zdrojů, je také ošemetná a složitá. Prodávající nemůže před výplatou exekuce podepsat kupní smlouvu – byla by neplatná, protože on ze zákona nesmí nakládat se svým majetkem. V tomto případě mohou pomoci firmy, které se na tuto problematiku specializují – s prodávajícím sepíší notářský zápis, vyplatí exekuci, na nemovitost si dají zástavní právo a své peníze si nechají vrátit po převodu z advokátní úschovy. Za tyto kroky je nutné počítat s výdaji navíc, jde však o bezpečný postup a za ten klid to rozhodně stojí. Existuje také jiná varianta, a to ta, kdy tuto firmu zastoupí kupující a exekuci vyplatí on.
Pozor! Prodávající musí před výplatou exekuce předložit výpis od soudu zahrnující seznam řízení proti němu vedených, aby prokázal, že se na něj „nevalí“ další exekuce, dále potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, zdravotní pojišťovny a ČSSZ i výpisy z bankovních a nebankovních registrů.
Prodat byt s exekucí není jednoduché, ale ani nemožné
Dostanete-li se do potíží a bude-li na váš byt uvalena exekuce, pokuste se ho prodat. Bude to pro vás výhodnější než ho nechat spadnout do dražby, kde cena klesá na minimum. V případě, že budete chtít byt zpeněžit, nezapomeňte, že se musíte písemně dohodnout se všemi zúčastněnými, především o tom informovat exekutora, který exekuci vede. Přejeme vám však, abyste tuto situaci nikdy řešit nemuseli.