Problém č. 1: náležitosti a forma kupní smlouvy
Nesprávně postavená nebo ledabyle sepsaná kupní smlouva může vést nejen k zamítnutí vkladu do katastru nemovitostí, ale též celé řadě dalších komplikací. Protože při prodeji nemovitosti pracujeme s poměrně vysokým objemem finančních prostředků, zákon ukládá uzavírat kupní smlouvu výlučně v písemné formě. V kupní smlouvě je nutno dodržet jak obsahové, tak formální náležitosti. Abyste předešli případným komplikacím nebo soudním tahanicím, přizvěte si k sepisování smlouvy právníka.
Problém č. 2: nabytí účinku převodu nemovitosti
Ačkoli si to někteří kupující myslí, k samotnému převodu vlastnictví nemovitosti nedochází ihned po sepsání kupní smlouvy. I zde je situace o něco komplikovanější. Kupní smlouva obě strany zavazuje k učinění všeho, co je k převodu nemovitosti nezbytné. Onen pomyslný míček je proto nyní na straně prodávajícího, který by měl v co nejkratší možné době podat návrh na změnu vlastnictví v katastru nemovitostí. A i zde může nastat řada komplikací. K samotnému návrhu, který musí být podán na formalizovaném formuláři s jasně danými pravidly, je potřeba připojit i kupní smlouvu, která poukazuje na důvod změny vlastnictví. Pokud je vklad do katastru nemovitostí povolen, jeho účinky nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Bohužel ani změna vlastnického práva se však nemusí obejít bez komplikací…
Problém č. 3: katastrální úřad (ne)povolí vklad vlastnického práva
Jestliže katastrální úřad zjistí nedostatky, vklad vlastnického práva nemusí povolit. Z 99 % se zjištěné nedostatky týkají chyb v kupní smlouvě či v návrhu na vklad vlastnického práva. A jaké chyby to jsou?
- špatná identifikace předmětu převodu
- absence základních náležitostí kupní smlouvy (neuvedení či nejednoznačné určení kupní ceny apod.)
- chybně uvedené nacionále (např. chyba v rodném čísle, v trvalém bydlišti)
- právní vady bránící v převodu nemovitosti (exekuce apod.)
Jste-li v pozici prodávajícího, nezapomeňte také dostatečně ošetřit úhradu kupní ceny, a to nejlépe advokátní, bankovní či notářkou úschovou. Katastrální úřad totiž návrh na vklad vlastnického práva povolí vždy, pokud splňuje všechny náležitosti, a to i tehdy, není-li kupní cena zaplacena. Úhrada kupní ceny totiž nepatří mezi podmínky, na nichž by zápis do katastru nemovitostí stál.